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Angst vor der Immobilienblase?

7. August 2012

Der Gutachterausschuss München meldet jedes Jahr einen exorbitanten Anstieg der Immobilienpreise in München. Ähnlich sieht es auch in anderen deutschen Großstädten aus, die meist weit über dem Bundesdurchschnitt von 10.5% liegen. München liegt derzeit bei einer Steigerung der Kaufpreise für Wohnimmobilien bei 23%.  Allein im ersten Halbjahr 2012 sind die Verkaufspreise von Immobilien um rund 10% gestiegen.  Im Vergleich dazu liegen andere Ballungszentren noch weit darüber. Hamburg liegt bei 31%, Berlin sogar bei 39%.

Diese Starke Steigerung hat mehrere Ursachen. Zum einen zieht es immer mehr Fachkräfte in die Großstädte, da das Jobangebot hier deutlich höher ist, als in ländlicheren Gegenden. Außerdem fallen die Gehälter üppiger aus. Die Stadt München rechnet mit einem Bevölkerungszuwachs von ca. 15% bis zum Jahr 2030. Da weniger Wohnraum geschaffen werden kann, als nachgefragt wird, treibt die hohe Nachfrage den Preis immer weiter nach oben. Hinzu kommt noch das günstige Zinsniveau der Banken, welches sich momentan bei ca. 2,3-2,5% eingependelt hat.  Ähnliches zeigt sich auch bei den steigenden Mieten. In München sind die Preise zwar ca. 21% deutlich stärker gewachsen als die Mieten, stehen aber im Vergleich zu Spanien und Irland mit mehr als 40% noch in einer relativ vernünftigen Relation. Über einen längeren Zeitraum betrachtet, kann eine solche Mietpreisentwicklung die Verkaufspreise nämlich radikal nach unten korrigieren.

Kein Wunder also, dass die Angst vor der platzenden Immobilienblase zunehmend wächst, wird sie doch nicht zuletzt durch die aktuellen Berichte der Bankenkrise in  Europa, allen voran Spanien und Irland, angetrieben. Doch weit gefehlt. Anders als da, ist in Deutschland keine „Blase“ entstanden sondern ganz einfach eine begründete Wertsteigerung.

Aber wo ist nun der Unterschied? Von einer Immobilienblase spricht man auf Märkten, auf denen der Preis rein spekulativ in die Höhe getrieben wurde. So haben Investoren in einen Markt investiert, der sich auf einem absteigenden Ast bewegt, um mit eventuell zukünftigen Preissteigerungen und einer hohen Rendite Geld zu verdienen. Ergo – es entwickelte sich ein Teufelskreis. Immer mehr Investoren sind in diese Projekte eingestiegen um vom erhofften Kuchen etwas abzubekommen. Leider war dieser „Kuchen“ nur ein Imaginärer. Die Banken haben dann im Prinzip den Rest erledigt. Man könnte fast sagen, Sie waren die Nadel der, mit Investoren aufgepumpten, Blase. Es wurden immer mehr Kredite gewährt und das bei einem immer kleinerem Eigenkapitalanteil. Die Mentalität dieser Marktteilnehmer unterscheidet sich stark von denen, der Deutschen. In diesen Ländern wurden immer höhere Summen finanziert und immer weniger Eigenkapital investiert um die niedrigen Zinsen vollumfänglich auszunutzen. Dabei wurden die ewig andauernden Tilgungszeiträume völlig ignoriert. Folgende Statistik zeigt die Anzahl der vergebenen Immobilienfinanzierungen:

Die Deutschen hingegen haben das niedrige Zinsniveau eher für eine schnellere Tilgung genutzt. Die Eigenkapitalquote blieb dabei konstant hoch. Die Spar und Sicherheitsbedürfnisse der Deutschen Bürgerinnen und Bürger haben also sehr viel dazu beigetragen, einen überhitzen Markt abzukühlen. Zwar sind die Renditen recht niedrig gewesen, die Sicherheit der Investition blieb jedoch immer gewährleistet. Es wurde nur in Märkte Investiert, die nachweislich eine sichere Wirtschaft und eine hohe Nachfrage boten und in Zukunft noch bieten werden. Von überstürzten Käufen und planlos beantragten Finanzierungen gibt es keine Spur.

Als Fazit kann man nun ruhigen Gewissens behaupten, trotz der steigenden Preise in München und anderen deutschen Großstädten von keiner Immobilienblase zu sprechen.

Quellen:
• Pressekonferenz, 2. August 2012, Berlin „Deutsche Wohnimmobilien – spekulative Anlage oder sicherer Hafen von Prof. Dr. Michael Hüther &Prof. Dr. Michael Voigtländer
• Immobilienmarkt München, Ausgabe 1/2012

Über den Autor:

Sebastian arbeitet als Lead-Developer und Berater für technische Website-Konzeption sowie im Bereich Onpage-SEO. Der studierte Diplom Wirtschaftsinformatiker ist seit 2012 Geschäftsführer der sebastian blum gmbh und arbeitete zuvor 3 Jahre als Scrum Product Owner bei Süddeutsche.de.